IMPLIKASI DAN KESAN AKTA COVID-19 (AKTA LANGKAH-LANGKAH SEMENTARA BAGI MENGURANGKAN KESAN PENYAKIT KORONAVIRUS 2019) (2020) TERHADAP INDUSTRI PEMBINAAN.

1. Pada sekitar bulan Ogos, 2020, Dewan Rakyat telah meluluskan Rang Undang Undang Langkah-Langkah Sementara Bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (2020) (Temporary Measures for Reducing the Impact of Coronavirus disease 2019 Act). Pada 23 Oktober 2020, Akta Covid 19 (2020) telah diwartakan dan seterusnya dikuatkuasakan.

2. Bagi mengurangkan impak daripada pengaplikasian undang-undang yang berkaitan, beberapa Akta dan Ordinan telah diubahsuai melalui Akta Covid-19 ini dengan harapan ianya dapat memberi sedikit ruang dan keringanan kepada pihak-pihak yang terlibat yang mungkin berhadapan dengan pelbagai tindakan undang-undang dek tempias pandemik Covid-19 ini.

3. Di antara 16 Akta-Akta yang diubahsuai selaras dengan peruntukan Akta Covid ini adalah Akta Had Masa 1953, Akta Insolvensi 1967, Akta Sewa Beli 1967 dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966. Pengubahsuaian ini akan berkuat kuasa selama dua tahun dari tarikh 23 Oktober 2020 (boleh baca DISINI).

4. Apakah implikasi penguatkuasaan Akta Covid-19 ini keatas industri pembinaan? Secara umumnya terdapat dua peruntukan khusus yang akan memberi kesan kepada industri Pembinaan.

(a) Pengenalan kepada Perkhidmatan Pengantaraan Pusat Mediasi Covid-19 (PMC-19).

(b) Pengubahsuaian Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.

Apakah itu Perkhidmatan Pengantaraan Pusat Mediasi Covid-19 (PMC-19)? 

5. PMC-19 adalah satu platform yang telah diwujudkan untuk menyelesaikan pertikaian diantara pihak-pihak yang tidak dapat melaksanakan mana-mana kewajipan kontrak gara-gara Pandemik selama mana kontrak tersebut adalah terangkum di dalam ketegori kontrak di dalam Jadual Seksyen 7 Akta Covid-19 dan dengan nilai pertikaian sebanyak RM300,000.00 kebawah..

6.  Seksyen 9 Akta Covid-19 menggariskan bahawa apa-apa pertikaian berkenaan dengan apa-apa ketidakupayaan mana-mana pihak untuk melaksanakan kewajipan dan obligasi kontrak  disebabkan oleh Pandemik boleh menyelesaikan pertikaian tersebut melalui proses Pengantaraan (mediation) di mana sekiranya persetujuan dicapai melalui proses tersebut suatu perjanjian penyelesaian hendaklah ditandatangani oleh pihak-pihak dan disahkan oleh mediator yang di lantik.

7. Salah satu daripada 7 kategori kontrak yang disenaraikan di dalam Jadual Seksyen 7 Akta Covid-19 adalah kontrak kerja pembinaan atau kontrak perundingan pembinaan dan apa-apa kontrak lain yang berhubungan dengan pembekalan bahan, kelengkapan atau pekerja pembinaan yang berkaitan dengan suatu kontrak pembinaan.

8. Ini bermakna mana-mana pihak yang mempunyai pertikaian berkenaan dengan kerja dan rundingan pembinaan akibat daripada kegagalan perlaksanaan tanggungjawab kontrak disebabkan oleh perintah-perintah kerajaan yang berkaitan dengan pandemik dan amaun pertikaian tersebut tidak lebih daripada RM300,000.00, mereka mempunyai pilihan untuk merujuk pertikaian ke PMC-19.

Apakah Pengubahsuaian yang dilakukan melalui Akta Covid -19 keatas Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966?

9. Pengubahsuaian yang pertama adalah berkenaan dengan caj pembayaran lewat (late payment charges). S.34 Akta Covid-19 menyatakan bahawa sekiranya pembeli gagal untuk membuat apa-apa bayaran ansuran dari tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020, Pemaju tidak boleh mengenakan apa-apa caj pembayaran lewat keatas tunggakan tersebut.

10. Pengubahsuaian yang kedua adalah berkenaan dengan penyerahan milikan kosong (delivery of vacant possession) dan gantuirugi jumlah tertentu (liquidated ascertained damages). S.35 (1) Akta Covid-19 menyatakan bahawa tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 tidak akan dikira sebagai masa penyerahan milikan kosong dan juga tidak dikira untuk tujuan pengiraan bayaran gantirugi LAD.

11. S.35 (4) Akta Covid-19 pula menyatakan sekiranya pembeli tidak boleh mengambil pemilikan untuk menduduki kediaman dari tarikh penyampaian notis pengambilan milikan kosong semasa tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020, pembeli tersebut tidak boleh disifatkan telah mengambil milikan kosong tersebut. 

12. Pengubahsuaian yang ketiga adalah berkenaan dengan tempoh liabiliti kecacatan (Defect Liability Period). S.36 Akta Covid menggariskan bahawa tempoh 18 Mac 2020 hingga 31 Ogos 2020 akan dikecualikan daripada pengiraan tempoh:

(a) tempoh pembeli menuntut liabiliti kecacatan terhadap pemaju; dan

(b) tempoh untuk pemaju menjalan kerja-kerja pembaikan kecacatan.

1. Mengikut s.2 Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 20122 (CIPAA 2012), CIPAA adalah terpakai bagi setiap kontrak bagi kerja pembinaan yang dibuat secara bertulis di mana kerja pembinaan tersebut telah disempurnakan sepenuhnya atau sebahagiannya di dalam wilayah Malaysia. Apa yang dimaksudkan dengan "kerja pembinaan"? 

2. Mengikut tafsiran s.4 Akta, "Kerja Pembinaan" ditafsirkan sebagai apa-apa kerja yang melibatkan:

(a) pembinaan (construction)

(b) penyambungan (extension)

(c) pemasangan (installation)

(d) pembaikan (repair)

(e) penyenggaraan (maintenance)

(f) pembaharuan (renewal)

(g) pemindahan (removal)

(h) pengubahsuaian (renovation)

(i) pengubahan (alteration)

(j) perombakan (dismantling)

(k) perobohan (demolition)

/sesuatu bangunan, binaan, bangunan besar, struktur, dinding, pagar atau ceroboh yang dibina di atas atau dibawah paras bumi; atau

/sesuatu jalan, kerja pelabuhan, landasan keretapi, talian kabel, terusan atau padang terbang; atau

/sesuatu kerja saliran, pengairan dan kawalan sungai; atau

/sesuatu kerja elektrik, mekanilan, air, gas, minyak, petrokimia dan telekomunikasi; atau

/sesuatu jambatan, empangan, takungan, kerja tanah, talian paip, salur najis, akueduk, pembetung, pemacu, syaf, terowong atau kerja penebusgunaan.

3. Bagaimana pula persediaan yang dilakukan sementara untuk menyempurnakan kerja-kerja pembinaan yang dinyatakan di atas seperti pembersihan tapak, penyelidikan, pembaikan tanah, pemindahan tanah, penggalian, perletakan batu asas, pemulihan tanah dan juga lanskap? Bayaran untuk kerja-kerja ini juga dianggap sebagai "Kerja Pembinaan" selama mana boleh dibuktikan bahawa ianya adalah bahagian penting kepada kerja-kerja yang bakal dilakukan.

4. Apa pula terjadi sekiranya anda telah membeli dan memperoleh bahan binaan, kelengkapan atau pekerja untuk menyempurnakan kerja-kerja pembinaan tersebut? Ini juga dianggap sebagai "Kerja Pembinaan".

5. Begitu juga kerja-kerja perkhidmatan rundingan pembinaan, selama mana ianya berhubung dengan kerja-kerja pembinaan, tuntutan bayaran untuk perkhidmatan yang telah disempurnakan boleh di tuntut melalui CIPAA. Bukan sahaja tuntutan boleh dibuat untuk kajian perancangan, kesenibinaan, kejuruteraan, pengukura bahan, pengurusan projek malah termasuk juga hiasan dalaman dan luaran dan juga lanskap.

6. Walaubagaimana pun, untuk mendapatkan kepastian samada tuntutan anda termasuk di dalam apa yang didefinisikan sebagai Kerja Pembinaan, adalah disyorkan mendapatkan penjelasan lanjut daripada konsultan dan peguam pilihan, ataupun hubungi sahaja kami.

KANDUNGAN AKTA PEMBAYARAN DAN ADJUDIKASI INDUSTRI PEMBINAAN 2012 (CIPAA 2012)

1. Sebelum ini kami telah memberikan sedikit sebanyak penerangan tentang objektif, fungsi dan keterpakaian Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembayaran. Bagaimana pula dengan kandungan Akta itu sendiri?

2. CIPAA secara umumnya mengandungi 41 seksyen yang merangkumi 4 bahagian. Ianya mengandungi peruntukan yang komprehensif melibatkan, di antara lainnya, mekanisme atau rejim Adjudikasi itu sendiri.

3. Bahagian Pertama CIPAA secara umumnya (broadly) memberikan peruntukan berkenaan dengan proses sebelum perlantikan seorang Adjudikator dimana Tuntutan Bayaran dan Respons hendaklah saling diserahkan oleh pihak-pihak terlibat kepada satu sama lain. Bahagian pertama ini adalah menjadi asas kepada sesuatu tuntutan Adjudkasi itu nanti.

4. Bahagian Kedua CIPAA pula melibatkan proses perlantikan seorang Adjudikator untuk menjalankan proses Adjudikasi dan menyelesaikan pertikaian di antara pihak-pihak yang terlibat. Bahagian ini juga memperuntukkan dokumen-dokumen Adjudikasi seperti Tuntutan, Respons dan Jawapan yang perlu disedia dan diserahkan oleh pihak-pihak yang terbabit. Selain itu, terdapat juga panduan komprehensif tentang kuasa seorang Adjudikator.

5. Bahagian Ketiga CIPAA mengandungi peruntukan yang melibatkan prosiding Adjudikasi itu sendiri, dimana Adjudikator akan mengambil tanggungjawab untuk menyelesaikan tuntutan serta membuat keputusan. 

6. Bahagian Keempat CIPAA memperuntukan panduan-panduan berkenaan dengan perlaksanaan Keputusan Adjudikasi CIPAA, dimana pihak yang memperolehi Keputusan Adjudikasi boleh menguatkuasakan Keputusan tersebut melalui proses Mahkamah.

1. Kes Guangxi Dev & Cap Sdn Bhd v Sycal Bhd adalah sebuah kes yang diputuskan di Mahkamah Rayuan pada September 2018. Kes ini menjadi rujukan utama di dalam mendapatkan perincian berkenaan dengan bidang kuasa Adjudikator dan di dalam keadaan bagaimana tindakan seseorang Adjudikator di bawah Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA 2012) boleh di anggap sebagai menafikan keadilan asasi (Natural Justice).

2. Guangxi, yang merupakan Perayu di dalam kes ini telah melantik Sycal, Responden, untuk mereka bentuk dan membina kondominium 18 tingkat yang turut mengandungi tempat letak kereta bertingkat, unit kedai, kemudahan awam, pencawang elektrik serta pondok pengawal di Ampang, Selangor. Setelah berlaku pertikaian, Responden telah memulakan proses timbangtara dan juga dua proses Adjudikasi terhadap Perayu.

3. Di Mahkamah Tinggi, Responden telah memfailkan permohonan untuk menguatkuasakan Keputusan Adjudikasi yang diperolehi manakala Perayu telah memfailkan permohonan untuk mengenepikan Keputusan Adjudikasi tersebut. Perayu menggunakan alasan bahawa kegagalan Adjudikator untuk mengambil kira permohonan Perayu untuk memanggil saksi-saksi pakar (expert witnesses) untuk memberikan keterangan semasa proses adjudikasi adalah penafian keadilan asasi sebagaimana yang termaktub di dalam s.15 (b) Akta. 

4. Mahkamah Tinggi telah memutuskan untuk membenarkan permohonan Responden dan menolak permohonan Perayu. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Perayu telah memfailkan rayuan di Mahkamah Rayuan.

4. Dapatan menarik yang dapat diperolehi daripada keputusan Mahkamah Rayuan di dalam kes ini adalah seperti yang berikut:

(a)  sesuatu permohonan untuk pendengaran keterangan saksi secara oral hendaklah dibuat seawal yang mungkin dan Adjudikator yang menolak permohonan tersebut, apatah lagi permohonan yang dibuat seawal mungkin, adalah dianggap sebagai menafikan keadilan asasi.

We agree that any application for an oral hearing must be considered on its merits - A request for an oral hearing cannot be denied purely on the ground that time is limited especially in a case where the application to do so had been made at the earliest opportunity. 

(b) Adjudikator hendaklah mengambilkira kesemua pembelaan yang dinyatakan di dalam kesemua kertas kausa yang diserahkan kepadanya. Kegagalan berbuat demikian bererti seseorang Adjudikator itu telah gagal untuk menjalankan tugas beliau dengan sempurna.

In any event, the refusal of the Adjudicator to consider the defence,, or at least the preliminary Report, on the basis that it was not raised in the Payment Response, goes against the federal Court decision in View Esteem. The law as it stands now is that the Adjudicator is obligated to consider all defences raised by a respondent in the Adjudication Response. If the Adjudicator fails to do so, he or she does not properly perform the task which he or she has been appointed to do and can be said to have been not acted in accordance with natural justice.