KAJIAN KES CIPAA 2012 - VISION DEVELOPMENT CONCEPT SDN BHD v LOW SHEH LING

1. Kes Vision Development Concept v Low Sheh Ling adalah sebuah kes yang diputuskan di Mahkamah Tinggi pada bulan Mac 2020. Di dalam kes ini Hakim Mahkamah Tinggi, Yang Arif Dato'Aliza Sulaiman telah memberikan dapatan yang terperinci tentang isu intipati (substance) kandungan sesuatu kontrak dan s.38 Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA 2012). 

2. Di dalam kes ini, Low Sheh Ling, yang merupakan pemilik hartanah, telah memasuki satu Perjanjian Usahasama (Joint Venture) dengan Vision Development untuk memajukan hartanah bagi tujuan projek perumahan, di mana intipati Perjanjian JV tersebut adalah di antara lainnya, Low Sheh Ling berhak menerima 30% daripada unit-unit yang dibina di atas hartanah tersebut sebagai timbal balas (consideration). 

3. Turut dimasuki adalah satu Perjanjian Tambahan (Supplemental Agreement) dimana Low Sheh Long bersetuju untuk menjalan proses perataan tanah (levelling of land) sebelum menyerahkannya kepada Vision Development untuk dimajukan. Sekiranya beliau tidak dapat berbuat demikian di dalam masa yang ditetapkan, Vision Development berhak untuk memasuki hartanah tersebut dan seterusnya membuat penolakan kos dan perbelanjaan bagi kerja tanah yang dilakukan. Pihak-pihak juga bersetuju untuk berkongsi keuntungan keatas unit-unit tersebut. Pertikaian telah berlaku dan dibawa ke proses Adjudikasi di bawah CIPAA untuk penyelesaian.

4. Mahkamah telah memutuskan bahawa Adjudikator telah membuat keputusan di luar bidangkuasa beliau. Diantara dapatan-dapatan menarik melalui kes tersebut adalah seperti yang berikut:

(a) Mahkamah telah memetik dapatan daripada kes YTK Engineering Services Sdn Bhd v Towards Green Sdn Bhd yang menyatakan apabila pertikaian intipati sesuatu perjanjian tersebut adalah berkenaan dengan keuntungan atau kerugian (profit or loss) akan menjadikan ia suatu Usahasama Perkongsian Keuntungan (profit sharing joint venture). Usahasama Perkongsian Keuntungan tidak boleh dirujuk dan diungkap dibawah CIPAA.

When the jurisdictional ground was raised in that this dispute is essentially a dispute of the joint ventures on whether there is profit or loss, one must appreciate the context of the dispute for what it is. In that such a dispute would ordinarily arise in a pure contractor-subcontractor relationship as the parties would not be talking about sharing profits or losses or who to pay. 

There is a very real sense in which the joint venture element overwhelms the true nature and colour of the contract between 2 parties, whilst it is true it is in relation to construction works, that by itself, does not make it a construction contract for the purpose of adjudication, but rather it maintains its essential distinguishing element of being a joint venture contract which has element of construction works. 

It is only too obvious that joint venture profit sharing contract is a commercial contract where the problem of chash flow arising out of work done by a contracting party is not the kind of contracts where protection of a speedy resolution is intended. In fact the disputes that stem of the sharing of profit or loss would be more convoluted and complicated, arising as it would from issues like the calculation of costs, the meaning and calculation of net profit and loss and a multitude of other factors. In short, it is not a straight forward claim for a pre agreed or certified sum for work done or services rendered.

(b) Ketetapan Common Law bagi keadilan asasi (natural justice) ataupun keadilan prosedural (procedural fairness) adalah pihak yang terkesan mempunyai hak untuk notis awal bagi membolehkan pihak tersebut mendapat kesempatan dan peluang untuk mengemukakan hujahnya dan pihak yang terkesan berhak untuk mendapat penilaian yang adil dan saksama.

The common law rules of natural justice and procedural fairness are two fold; the person affected has the right to prior notice and an effective opportunity to make representations before a decision is made, and the person affected has the right to an unbiased tribunal.

(c) Pihak yang menuntut hendaklah menunjukkan bukti bahawa segala kertas prosiding Adjudikasi telah diserahkan selaras dengan s.38 Akta dan kesemua cara untuk memastikan kertas prosiding tersebut diserahkan telah dihabiskan (exhausted).

It is incumbent on vision to prove that it has served all the adjudication papers on LSL in accordance with s.38 CIPAA. The mere fact that LSL is said to be aware of the adjudication proceedings does not relieve vision of the obligation to serve the adjudication papers on LSL. Vision cannot shift this obligation to LSL by asserting that LSL took no steps to appoint another set of solicitors.

Di dalam kes ini Vision Development tidak membuat carian alamat di Jabatan Pendaftaran Negara untuk mendapatkan alamat berdaftar Low Sheh Long apabila mendapati premis alamat kontrak beliau telah ditinggalkan dan dikosongkan. Mahkamah menyatakan seperti berikut:

This is a case where vision have available, during the adjudication, a ready means of contacting LSL, but vision deliberately chose not to resort to such means and this basically deprived LSL of the opportunity to make representations in the adjudication. Hence, this galls within the rare and exceptional cases in which the Court ought to decline to enforce the said adjudication decision by reason of breach of natural justice.

(d) Walaupun terdapat klausa resolusi pertikaian (dispute resolution clause) di dalam sesuatu perjanjian, CIPAA masih lagi boleh digunapakai selama mana pertikaian tersebut adalah berkenaan dengan kerjadan perkhidmatan pembinaan selaras dengan s.37 Akta.

However, emphasis must be placed upon the words "a dispute in respect of payment under a construction contract...". In view of the conclusion of the court that the said JVAs and said SAs are not constructions contracts falling within the ambit of CIPAA, the dispute between the parties should rightfully be referred to arbitration as provided under clause 24.2 of the said JVAs.

5. Vision Development telah membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan terhadap keputusan ini. 

6. Walau apa pun, kami berpendapat bahawa adalah penting bagi pihak-pihak mendapatkan nasihat serta konsultasi yang berkesan di dalam menasihati mereka tentang langkah-langkah yang perlu dilakukan sebelum mereka boleh membuat tuntutan. Ini bagi mengelakkan sebarang masalah teknikal yang akan merugikan pihak yang menuntut.

PENYERAHAN NOTIS DAN DOKUMEN ADJUDIKASI CIPAA

1. Setiap Notis dan Dokumen yang disediakan oleh pihak-pihak yang terlibat di dalam Adjudikasi hendaklah diserahkan kepada pihak yang satu lagi. Ini adalah kewajipan mandatori yang pelu dipatuhi oleh kesemua pihak-pihak yang terlibat.

2. Kegagalan untuk mematuhi tempoh masa dan tatacara penyerahan notis dan dokumen ini boleh menyebabkan keesahan sesuatu prosiding atau keputusan Adjudikasi itu dicabar seaktu proses adjudikasi berjalan ataupun di Mahkamah.

3. Cara dan panduan penyerahan notis dan dokumen di bawah Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA 2012) telah dinyatakan dengan jelas di dalam s.38 Akta. 

4. Penyerahan sesuatu notis dan dokumen boleh dilaksanakan samada melalui:

(a) penyerahan kediri/serahan tangan terhadap pihak terbabit;

(b) meninggalkan dokumen tersebut ditempat perniagaan biasa di dalam waktu perniagaan biasa pihak terbabit;

(c) penyerahan secara pos berdaftar ke tempat perniagaan biasa atau alamat perniagaan terakhir yang diketahui; atau

(d) melalui apa-apa cara yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak.

5. Adalah sangat penting untuk mendapatkan bukti-bukti penyerahan dokumen sebagai bukti penyerahan telah dilaksanakan. Ini boleh diperolehi melalui tandatangan penerimaan ataupun cop syarikat diatas surat iringan pendua.

6. Bukti ini akan dijadikan dokumen sokongan semasa penyerahan Notis Pendaftaran Adjudikasi kepada AIAC kelak.

TUNTUTAN ADJUDIKASI, RESPONS ADJUDIKASI & JAWAPAN ADJUDIKASI

1. Setelah Notis Adjudikasi diserahkan kepada Responden dan Adjudikator telah menerima perlantikannya (samada dilantik secara perlantikan bersama di bawah s.22(2) Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA 2012) atau dilantik oleh Pengarah AIAC di bawah s. 23(2) Akta), di dalam jangka masa yang ditetapkan, Pihak yang Menuntut hendaklah menyediakan dokumen yang dinamakan sebagai Tuntutan Adjudikasi.

2. Selaras dengan s.9 Akta, Tuntutan Adjudikasi ini boleh dianggap sebagai dokumen yang mengembangkan Tuntutan Bayaran dan Notis Adjudikasi.  Pihak yang Menuntut boleh memberi butir-butir yang lebih terperinci ataupun bukti-bukti yang relevan untuk menyokong tuntutan mereka di dalam Tuntutan Pembayaran.

3. Di samping itu, Pihak yang Menuntut juga boleh menjawab apa sahaja pembelaan, tuntutan balas, set off dan juga tuntutan silang (cross claim) yang telah dibangkitkan oleh Responden di dalam Respons Pembayarannya terdahulu.

4. Walau bagaimanapun, Pihak yang Menuntut sudah tidak boleh membangkitkan apa-apa tuntutan baru atau tuntutan tambahan di dalam Tuntutan Adjudikasi ini. Kandungan Tuntutan Adjudikasi ini hendaklah hanya merujuk kepada kandungan Tuntutan Pembayaran semata-mata.

5. Tuntutan Adjudikasi ini hendaklah diserahkan kepada Pihak Responden mengikut tatacara penyerahan sebagai yang dinyatakan di dalam s. 38 Akta dan di dalam jangka waktu yang telah di tetapkan Akta. Sesalinan Tuntutan Adjudikasi juga perlu diserahkan kepada Adjudikator mengikut tempoh waktu yang sama. Sesalinan dokumen tersebut hendaklah turut dibekalkan kepada AIAC.

6. Setelah Responden menerima sesalinan Tuntutan Adjudikasi, Responden hendaklah menyediakan jawapan mereka di dalam bentuk Respons Adjudikasi.  

7. Sebagaimana yang dinyatakan di dalam s.10 Akta, Respons Adjudikasi adalah dokumen yang menjawab setiap satu tuntutan yang terkandung di dalam Tuntutan Adjudikasi dan ianya perlu disertakan bersama dengan kesemua dokumen-dokumen sokongan yang ingin dirujuk oleh Responden untuk menyokong pembelaan dan jawapannya.

8. Sesalinan Respons Adjudikasi ini hendaklah diserahkan kepada Pihak yang Menuntut selaras dengan tatacara penyerahan di dalam s.38 Akta, mengikut tempoh masa yang telah ditetapkan undang-undang. Sesalinan dokumen tersebut juga hendaklah diserahkan kepada Adjudikator di dalam tempoh masa yang sama. Sesalinan dokumen tersebut hendaklah turut dibekalkan kepada AIAC.

9. Adalah sangat-sangat penting Respons Adjudikasi ini diserahkan di dalam tempoh masa yang telah ditetapkan oleh s.10 (1). Ini adalah kerana kegagalan menyerahkan Respons Adjudikasi boleh menyebabkan Pihak yang Menuntut meneruskan dengan proses Adjudikasi selepas tarikh penyerahan luput. Ini adalah sebagaimana yang diperuntukkan di dalam s.10 (3) Akta. 

10. Selepas menerima sesalinan Respons Adjudikasi daripada Responden, Pihak yang Menuntut diberi peluang untuk menyediakan dokumen yang dinamakan sebagai Jawapan Adjudikasi. Ini adalah selaras dengan peruntukan di dalam s.11 Akta.

11. Jawapan Adjudikasi adalah dokumen yang mengandungi jawapan balas Pihak yang Menuntut terhadap kesemua isu-isu yang dibangkitkan di dalam Respons Adjudikasi. Namun kandungan Jawapan Adjudikasi tersebut hendaklah terikat dengan isu-isu yang dibangkitkan di dalam Respons Adjudikasi sahaja. Ianya tidak boleh mengandungi sebarang tuntutan baru yang tidak dinyatakan di dalam Tuntutan Pembayaran.

12. Jawapan Adjudikasi bukanlah suatu dokumen yang wajib atau mandatori. Pihak yang Menuntut boleh memilih untuk tidak menyediakan dan menyerahkan Jawapan Adjudikasi sekiranya tuntutan yang disediakan telah dibuat secara menyeluruh dan tiada lagi dokumen-dokumen sokongan yang ingin dilampirkan.

13. Di dalam tempoh masa singkat yang dinyatakan oleh undang-undang, Jawapan Adjudikasi tersebut hendaklah diserahkan kepada Responden selaras dengan tatacara penyerahan di dalam s.38 Akta. Sesalinan juga hendaklah diserahkan kepada Adjudikator di dalam tempoh masa yang sama.

14. Selepas selesai penyerahan dokumen-dokumen ini kepada pihak-pihak yang terlibat termasuklah kepada Adjudikator maka berakhirlah fasa penyediaan dokumen-dokumen adjudikasi oleh kedua-dua pihak. Adjudikator akan menilai kandungan dokumen-dokumen ini dan akan menjalankan proses Adjudikasi sebagaimana yang difikirkan sesuai selaras dengan s.12 Akta.

1. Selepas penyerahan Notis Adjudikasi kepada pihak Responden, langkah seterusnya yang perlu dilakukan oleh Pihak yang Menuntut adalah mendaftarkan tuntutan ke AIAC. Ini adalah selaras dengan s.32 Akta Pembayaran dan Adjudikasi Indutsri Pembinaan 2012 yang menetapkan bahawa AIAC adalah pihak berkuasa Adjudikasi yang bertanggungjawab, di antara lainnya, menyelenggara proses Adjudikasi.

2. Pendaftaran Adjudikasi dengan AIAC adalah mandatori. Pendaftaran tersebut boleh dilakukan dengan menyerahkan sesalinan Notis Pendaftaran Adjudikasi kepada Ketua Pengarah AIAC selaras dengan peruntukan di dalam Kaedah 2 (1) Peraturan dan Prosedur Adjudikasi AIAC (AIAC Adjudication Rules and Procedure).

3. Notis Pendaftaran Adjudikasi tersebut hendaklah menyatakan, di antara lainnya, butir-butir tuntutan, alasan dan juga tarikh luput pembayaran tuntutan, kertas-kertas kausa yang telah diserahkan dan diterima, dokumen-dokumen sokongan yang terlibat, butir-butir pihak-pihak yang terlibat serta bayaran pendaftaran.