KAJIAN KES TUNTUTAN CIPAA 2012 - VISION DEVELOPMENT CONCEPT SDN BHD v LOW SHEH LING

 KAJIAN KES CIPAA 2012 - VISION DEVELOPMENT CONCEPT SDN BHD v LOW SHEH LING

1. Kes Vision Development Concept v Low Sheh Ling adalah sebuah kes yang diputuskan di Mahkamah Tinggi pada bulan Mac 2020. Di dalam kes ini Hakim Mahkamah Tinggi, Yang Arif Dato'Aliza Sulaiman telah memberikan dapatan yang terperinci tentang isu intipati (substance) kandungan sesuatu kontrak dan s.38 Akta Pembayaran dan Adjudikasi Industri Pembinaan 2012 (CIPAA 2012). 

2. Di dalam kes ini, Low Sheh Ling, yang merupakan pemilik hartanah, telah memasuki satu Perjanjian Usahasama (Joint Venture) dengan Vision Development untuk memajukan hartanah bagi tujuan projek perumahan, di mana intipati Perjanjian JV tersebut adalah di antara lainnya, Low Sheh Ling berhak menerima 30% daripada unit-unit yang dibina di atas hartanah tersebut sebagai timbal balas (consideration). 

3. Turut dimasuki adalah satu Perjanjian Tambahan (Supplemental Agreement) dimana Low Sheh Long bersetuju untuk menjalan proses perataan tanah (levelling of land) sebelum menyerahkannya kepada Vision Development untuk dimajukan. Sekiranya beliau tidak dapat berbuat demikian di dalam masa yang ditetapkan, Vision Development berhak untuk memasuki hartanah tersebut dan seterusnya membuat penolakan kos dan perbelanjaan bagi kerja tanah yang dilakukan. Pihak-pihak juga bersetuju untuk berkongsi keuntungan keatas unit-unit tersebut. Pertikaian telah berlaku dan dibawa ke proses Adjudikasi di bawah CIPAA untuk penyelesaian.

4. Mahkamah telah memutuskan bahawa Adjudikator telah membuat keputusan di luar bidangkuasa beliau. Diantara dapatan-dapatan menarik melalui kes tersebut adalah seperti yang berikut:

(a) Mahkamah telah memetik dapatan daripada kes YTK Engineering Services Sdn Bhd v Towards Green Sdn Bhd yang menyatakan apabila pertikaian intipati sesuatu perjanjian tersebut adalah berkenaan dengan keuntungan atau kerugian (profit or loss) akan menjadikan ia suatu Usahasama Perkongsian Keuntungan (profit sharing joint venture). Usahasama Perkongsian Keuntungan tidak boleh dirujuk dan diungkap dibawah CIPAA.

When the jurisdictional ground was raised in that this dispute is essentially a dispute of the joint ventures on whether there is profit or loss, one must appreciate the context of the dispute for what it is. In that such a dispute would ordinarily arise in a pure contractor-subcontractor relationship as the parties would not be talking about sharing profits or losses or who to pay. 

There is a very real sense in which the joint venture element overwhelms the true nature and colour of the contract between 2 parties, whilst it is true it is in relation to construction works, that by itself, does not make it a construction contract for the purpose of adjudication, but rather it maintains its essential distinguishing element of being a joint venture contract which has element of construction works. 

It is only too obvious that joint venture profit sharing contract is a commercial contract where the problem of chash flow arising out of work done by a contracting party is not the kind of contracts where protection of a speedy resolution is intended. In fact the disputes that stem of the sharing of profit or loss would be more convoluted and complicated, arising as it would from issues like the calculation of costs, the meaning and calculation of net profit and loss and a multitude of other factors. In short, it is not a straight forward claim for a pre agreed or certified sum for work done or services rendered.

(b) Ketetapan Common Law bagi keadilan asasi (natural justice) ataupun keadilan prosedural (procedural fairness) adalah pihak yang terkesan mempunyai hak untuk notis awal bagi membolehkan pihak tersebut mendapat kesempatan dan peluang untuk mengemukakan hujahnya dan pihak yang terkesan berhak untuk mendapat penilaian yang adil dan saksama.

The common law rules of natural justice and procedural fairness are two fold; the person affected has the right to prior notice and an effective opportunity to make representations before a decision is made, and the person affected has the right to an unbiased tribunal.

(c) Pihak yang menuntut hendaklah menunjukkan bukti bahawa segala kertas prosiding Adjudikasi telah diserahkan selaras dengan s.38 Akta dan kesemua cara untuk memastikan kertas prosiding tersebut diserahkan telah dihabiskan (exhausted).

It is incumbent on vision to prove that it has served all the adjudication papers on LSL in accordance with s.38 CIPAA. The mere fact that LSL is said to be aware of the adjudication proceedings does not relieve vision of the obligation to serve the adjudication papers on LSL. Vision cannot shift this obligation to LSL by asserting that LSL took no steps to appoint another set of solicitors.

Di dalam kes ini Vision Development tidak membuat carian alamat di Jabatan Pendaftaran Negara untuk mendapatkan alamat berdaftar Low Sheh Long apabila mendapati premis alamat kontrak beliau telah ditinggalkan dan dikosongkan. Mahkamah menyatakan seperti berikut:

This is a case where vision have available, during the adjudication, a ready means of contacting LSL, but vision deliberately chose not to resort to such means and this basically deprived LSL of the opportunity to make representations in the adjudication. Hence, this galls within the rare and exceptional cases in which the Court ought to decline to enforce the said adjudication decision by reason of breach of natural justice.

(d) Walaupun terdapat klausa resolusi pertikaian (dispute resolution clause) di dalam sesuatu perjanjian, CIPAA masih lagi boleh digunapakai selama mana pertikaian tersebut adalah berkenaan dengan kerjadan perkhidmatan pembinaan selaras dengan s.37 Akta.

However, emphasis must be placed upon the words "a dispute in respect of payment under a construction contract...". In view of the conclusion of the court that the said JVAs and said SAs are not constructions contracts falling within the ambit of CIPAA, the dispute between the parties should rightfully be referred to arbitration as provided under clause 24.2 of the said JVAs.

5. Vision Development telah membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan terhadap keputusan ini. 

6. Walau apa pun, kami berpendapat bahawa adalah penting bagi pihak-pihak mendapatkan nasihat serta konsultasi yang berkesan di dalam menasihati mereka tentang langkah-langkah yang perlu dilakukan sebelum mereka boleh membuat tuntutan. Ini bagi mengelakkan sebarang masalah teknikal yang akan merugikan pihak yang menuntut.